Перепланировка в новостройке: что можно и что запрещено по закону

Перепланировка в новостройке — это удобный способ адаптировать пространство под свои привычки и образ жизни, но она регулируется строгими нормами. Покупателю важно понимать, какие изменения можно согласовать без проблем, а какие категорически запрещены законом. Даже несмотря на то, что квартира в новостройке изначально кажется «чистым листом», любые изменения, которые затрагивают конструктив, инженерные системы или общедомовое имущество, должны выполняться только в рамках установленных правил. Несоблюдение этих требований может привести к штрафам, отказу в согласовании или даже невозможности продать квартиру в будущем, поскольку Росреестр может не зарегистрировать объект с незаконными изменениями.

В новостройках допускается многое: объединение кухни и гостиной, создание гардеробных, перенос дверных проёмов в ненесущих перегородках, изменение расположения встроенных шкафов, расширение санузлов в пределах мокрых зон, перенос розеток и бытовых приборов, размещение бытового оборудования, если оно не нарушает инженерные расчёты. Многие покупатели стремятся создавать евро-форматы, объединять пространство и формировать большие кухни-гостиные — всё это возможно, если изменения не затрагивают несущие конструкции. Даже добавление лёгких перегородок не требует согласования, если они не создают дополнительную нагрузку на перекрытия и не ограничивают доступ к инженерным коммуникациям.

Категорически запрещено вмешательство в несущие стены, изменение или расширение мокрых зон за пределы разрешённого контура, перенос радиаторов на лоджии, вмешательство в общедомовую вентиляцию, изменение системы отопления и стояков. Любая попытка перенести санузел в жилую комнату, расширить ванную за счёт коридора, вывести кухню в зону спальни или присоединить лоджию как жилую площадь без проекта и разрешения — нарушение, которое не только не согласуют, но и обяжут вернуть в исходный вид. Это связано с безопасностью: несущие стены обеспечивают устойчивость дома, мокрые зоны расположены строго по вертикальным инженерным шахтам, а отопление регулируется всей системой, а не отдельной квартирой.

Для законной перепланировки нужно подготовить проект, заказать техническое заключение и подать документы в жилищную инспекцию. Срок согласования зависит от сложности, но обычно занимает от 20 до 45 дней. После завершения работ перепланировку необходимо узаконить: комиссия проверит соответствие проекту, а изменения должны быть внесены в технический паспорт. В 2026 году многие застройщики предлагают проекты перепланировок уже на этапе покупки квартиры, что позволяет избежать сложностей и получить готовое решение, не нарушающее закон. Покупатели, которые изучают новостройки через jet-flat.com (Джэтфлэт), часто обращают внимание на планировочный потенциал квартир — насколько легко трансформировать пространство без нарушения правил.