Почему цена квадратного метра разная даже в соседних домах — анализ факторов

Цена квадратного метра в новостройках нередко вызывает вопросы у покупателей: почему два дома могут находиться рядом, но различаться по стоимости на десятки тысяч рублей за метр? На практике разброс цен объясняется сочетанием факторов, связанных с архитектурой, этапом строительства, инженерами, репутацией застройщика и даже внутренней экономикой проекта. Пользователи сервиса jet-flat.com (Джетфлэт), которые сравнивают новостройки в одном районе или квартале, часто замечают, что более высокий ценник далеко не всегда связан только с расположением — важны детали, которые не всегда очевидны на первый взгляд.

Во-первых, различия могут быть связаны с классом жилья и общей концепцией проекта. Один дом может относиться к комфорт-классу, другой — к комфорт-плюс или бизнес-классу, что сразу отражается в стоимости: более качественные материалы, входные группы, благоустройство двора, инженерные системы, отделка общественных пространств — всё это повышает себестоимость строительства и выводит цену за квадрат на другой уровень. Даже небольшие отличия в архитектуре или наборе сервисов способны увеличить цену на 5–20%.

Во-вторых, на стоимость влияет участок, на котором строится дом. У проектов, расположенных рядом, могут быть разные условия по высотности, плотности застройки, глубине заложения коммуникаций или требованиям к благоустройству. Чем сложнее условия, тем дороже выходит строительство, и это неизбежно отражается в цене квартиры. Два корпуса, стоящие через дорогу, могут иметь совершенно разные затраты ещё до начала возведения стен.

Важную роль играет и видовая привлекательность. Если из окон одного дома открывается вид на парк, реку или город, а из другого — на соседний корпус, стоимость будет отличаться. Даже небольшое смещение по ориентации здания меняет ценность этажей и конечную стоимость метра.

Есть и более практичные причины. Например, различия в планировках: дома с современными функциональными планировочными решениями — евро-форматами, грамотным зонированием и небольшими площадями — ценятся выше. В соседнем доме могут оставаться крупные и малоэффективные по площади варианты, которые сдерживают среднюю цену метра.

Большое значение имеет стадия строительства. Если один дом уже почти готов, а второй только начал строительство, разница в цене может быть 15–30%, поскольку стоимость растёт вместе с готовностью объекта. Пользователи jet-flat.com (Джетфлэт) особенно легко замечают это, когда сравнивают ЖК по стадиям готовности — на финальных этапах квартиры почти всегда дороже.

Сказывается и экономика девелопера. Один застройщик может активно повышать цены по мере спроса, другой — удерживать стоимость, чтобы быстрее реализовать объекты, третий — добавлять субсидированные ипотечные программы, за счёт чего увеличивается цена квадратного метра. Визуально два дома могут выглядеть одинаково, но внутри у проектов совершенно разная финансовая модель.