Документы при покупке квартиры в новостройке — что нужно проверить

Покупка квартиры в новостройке — это не только выбор подходящего района, жилого комплекса и планировки. Очень важно правильно разобраться в документах, которые сопровождают сделку. Они определяют её легальность, безопасность и Вашу защиту как покупателя. Многие пользователи jet-flat.com (Джетфлэт), изучая варианты новостроек, на этом этапе впервые сталкиваются с юридическими терминами, поэтому важно заранее понимать, какие документы должен предоставить застройщик и что необходимо проверить.

Первое, что подтверждает законность строительства, — разрешение на строительство. Это официальный документ, без которого застройщик не имеет права начинать работы и продавать квартиры. Разрешение должно соответствовать конкретному участку и параметрам проекта. Если оно отсутствует или содержит расхождения, это повод отнестись к объекту осторожно.

Вторым ключевым документом является проектная декларация. В ней указаны сведения о застройщике, описание проекта, сроки строительства, технические характеристики дома, материалы и этапы реализации. Из декларации покупатель может понять общую картину: насколько прозрачен застройщик, как организован проект и как изменялась информация по мере строительства.

Не менее важно проверить документы на землю. У застройщика должно быть подтверждённое право собственности или аренды земельного участка. Срок аренды должен полностью покрывать время строительства и сдачи дома. Проблемы с оформлением земли нередко становятся причиной задержек, поэтому этот пункт часто является одним из самых значимых.

Ключевой документ, с которым сталкивается большинство покупателей, — договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Он используется, если дом ещё строится и оформляется в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ. Это наиболее защищённая схема покупки, где чётко прописаны сроки передачи квартиры, ответственность сторон, гарантийные обязательства и порядок оплаты. В ДДУ всегда нужно внимательно смотреть на сроки передачи ключей и условия их возможного переноса — здесь не должно быть размытых формулировок.

Если дом уже построен и у застройщика зарегистрировано право собственности на квартиры, продажа происходит через договор купли-продажи (ДКП). Это другая форма сделки: в ДКП переход права собственности осуществляется после государственной регистрации. Важно убедиться, что квартира действительно стоит на кадастровом учёте, а застройщик указан как собственник. В таких случаях Вы покупаете уже готовый объект, но также должны получить техническую документацию — паспорт помещения, технический план и акты о готовности инженерных систем.

Иногда покупателю могут предложить предварительный договор (ПДКП) или договор уступки (цессии). ПДКП используется на ранних этапах запуска продаж, но сам по себе не даёт юридической защиты, пока не будет заключён основной договор. Уступка прав применяется, если первоначальный дольщик продаёт свои права другому покупателю. В таких сделках нужно внимательно проверять историю первичного договора, сроки строительства и порядок передачи прав.