ДДУ, ПДКП, уступка и ДКП — простое объяснение видов сделок с новостройками

Когда человек впервые сталкивается с покупкой квартиры в новостройке, он замечает, что сделки оформляются по-разному. Где-то предлагают ДДУ, где-то — ПДКП, иногда — уступку прав, а если дом уже сдан, то оформляется договор купли-продажи (ДКП). Все эти варианты законны, но каждый имеет свои особенности, уровень защиты и порядок оформления. Чтобы покупателям было проще ориентироваться, важно понимать разницу между ними и то, как они работают на практике.

Самый распространённый документ при покупке строящегося жилья — договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Он применяется, когда дом ещё строится, и регулируется Федеральным законом 214-ФЗ. Это наиболее защищённая форма сделки: деньги покупателя хранятся на эскроу-счёте, застройщик получает их только после сдачи дома, а сам договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре. В ДДУ прописаны сроки передачи квартиры, стоимость, характеристики будущего жилья, ответственность сторон и гарантийные обязательства. Для большинства покупателей это самый понятный и безопасный формат.

Второй тип документа — предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его используют на самых ранних этапах проекта, когда основной договор (чаще всего ДДУ) пока невозможно заключить. ПДКП фиксирует намерение сторон оформить сделку в будущем, но не передаёт покупателю никаких прав на конкретную квартиру. Он не регистрируется в Росреестре, и поэтому юридической защиты меньше, чем при ДДУ. Обычно основная сделка оформляется позже — после того как застройщик будет готов заключать уже полноценный ДДУ.

Третий вариант — уступка прав требования (цессия). Это ситуация, когда первоначальный дольщик решил продать свои права другому покупателю. После регистрации уступки в Росреестре новый покупатель занимает место предыдущего — с теми же правами и обязанностями. Уступка удобна, когда у застройщика уже нет свободных квартир, но важно проверять историю договора, отсутствие задолженностей и согласие банка, если квартира была в ипотеке.

И наконец, когда дом уже построен, введён в эксплуатацию, и застройщик оформил право собственности на квартиры, используется договор купли-продажи (ДКП). Это классическая форма сделки, применяемая для полностью готовых новостроек. При ДКП покупатель приобретает уже существующий объект, который стоит на кадастровом учёте, а право собственности переходит после государственной регистрации. В отличие от ДДУ, здесь нет долевого участия и строительства — объект уже завершён, и покупатель получает квартиру, которую может осмотреть лично.

ДКП имеет свои преимущества: прозрачность объекта, отсутствие ожидания окончания строительства, возможность сразу приступить к ремонту или заселению. Но важно внимательно проверять техническую документацию: техпаспорт помещения, планы, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, а также удостовериться, что застройщик действительно зарегистрирован как собственник квартиры. Для покупателей это часто самый простой формат сделки, особенно если они не готовы ждать окончания строительства.