Что такое эскроу-счета и как они защищают покупателя

Эскроу-счета — это один из самых важных инструментов, который защищает покупателей новостроек и делает сделки значительно безопаснее. Они появились после реформы долевого строительства и полностью изменили рынок: теперь деньги дольщиков хранятся не у застройщика, а в банке, и девелопер получает их только после сдачи дома в эксплуатацию. Для многих покупателей, которые изучают новостройки на сервисе jet-flat.com (Джетфлэт), понимание того, как работает эскроу, становится ключевым фактором уверенности в покупке.

Сам принцип прост: при покупке квартиры по ДДУ Ваши средства не переходят сразу застройщику. Вместо этого они блокируются на специальном банковском счёте — эскроу. Эти деньги нельзя снять, потратить или использовать до тех пор, пока дом не будет построен и введён в эксплуатацию. Банк выступает гарантом: он проверяет финансовое состояние застройщика, его проект и документацию до того, как откроет финансирование. После этого банк выдаёт девелоперу кредит на строительство, а ваши средства хранятся в полной безопасности.

Покупатель получает дополнительную защиту: если с проектом что-то случится — стройку заморозят, застройщик столкнётся с финансовыми проблемами или не сможет завершить объект — деньги будут возвращены полностью. Банк не имеет права перечислить их застройщику, пока дом не будет достроен и официально введён в эксплуатацию. Это совершенно другая модель по сравнению с тем, как рынок работал раньше, когда покупатели фактически кредитовали застройщиков своими деньгами.

У застройщика, работающего по эскроу, тоже есть преимущества. Он получает финансирование от банка, а не от дольщиков, что делает процесс строительства более стабильным и предсказуемым. Банк контролирует целевое использование средств, проверяет этапы работ и следит за финансовой дисциплиной проекта. Для покупателя это означает, что вероятность долгостроя или проблем со сроками существенно ниже.

Важно понимать, что эскроу-счёт открывается на каждого покупателя отдельно. Деньги на нём остаются заблокированными до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на ввод дома в эксплуатацию и пока покупателю не будет передана квартира. Только после подписания акта приёма-передачи банк переводит средства девелоперу. До этого момента покупатель юридически защищён.

В некоторых случаях покупатели спрашивают, можно ли заработать проценты на эскроу-счёте. Обычно нет: средства хранятся без начисления процентов, так как счёт служит исключительно для обеспечения безопасности сделки. Но для большинства людей это более чем оправданная цена за защиту своих денег.

Эскроу-модель в целом делает рынок новостроек более цивилизованным. Она снижает риски, позволяет избежать ситуации «замороженных» ЖК, создаёт прозрачные условия и делает покупку квартиры гораздо более предсказуемой. Сегодня практически все крупные проекты работают именно по этой схеме, и это стало стандартом рынка.